ROMA. Nel 2014, secondo dati ufficiali, ci sarebbe stata una ripresa di richieste dei mutui da parte delle famiglie per l’acquisto di case, con erogazioni di nuovi mutui pari a 25,2 miliardi di euro, il 32,5% in più del 2013, con un aumento delle richieste di mutui a tasso variabile, pari al 77,5%. Secondo indicatori economici, anche nel 2015 potrebbe continuare il trend positivo. Poiché i mutui in Italia costano più che in Europa, per prevenire cattive sorprese (tutti ricordano i mutui denominati ‘sonni tranquilli’ con il tranello incorporato, che costrinse una primaria banca ad equi rimborsi), Adusbef e Federconsumatori, oltre alla rilevazione di tassi e condizioni su primarie banche tradizionali ed on-line, pubblicano le istruzioni per l’uso.
Delle 16 banche monitorate, 5 on-line (GRUPPO BANCARIO POPOLARE; MONTE DEI PASCHI; UNICREDIT; UBI BANCA; BANCO DI SARDEGNA; BANCA CARIGE; DEUTSCHEBANK; INTESA S. PAOLO; BNL; CREDEM; BANCA POPOLARE DI MILANO; CHE BANCA; WEBANK;IWBANK; HELLOBANK; ING DIRECT), il miglior tasso variabile è del Gruppo Bancario Popolare, pari all’1,90%; il più svantaggioso il mutuo Unicredit, con il 2,80%. Per il tasso fisso, il mutuo più conveniente è offerto da Cariparma (IRS-30A+2,10%),tasso del 3,38% (che batte anche le banche on-line,che non avendo sportelli dovrebbero essere più convenienti); il più caro quello di Banca Carige (IRS-30Anni+2,65%), con il tasso del 4,13%.
CONFRONTARE PIU’ OFFERTE: cercare le migliori offerte, partendo dalla propria banca dove si ha il conto corrente, sia nelle banche tradizionali, che online (tramite portali che offrono servizi di intermediazione).
TASSO: oltre al tasso, bisogna stare attenti al Teg (Tasso effettivo globale, che comprende tutte le spese);
FISSO O VARIABILE: scegliere il tasso in base alla propensione al rischio, al reddito ed alle prospettive future. Le fluttuazioni del tasso variabile dovrebbero indurre all’ipotesi del fisso,la cui rata non cambia per tutta la durata dell’ammortamento;
AMMORTAMENTO ALLA FRANCESE: in Italia le banche utilizzano il piano di ammortamento alla francese, che prevede il pagamento della maggior parte degli interessi nei primi anni del piano di ammortamento. Ed è per questo che il tasso variabile è più conveniente, perlomeno in partenza, con il mutuo.
ASSICURAZIONE: l’assicurazione del mutuo non è obbligatoria. La legge prevede l’obbligo di stipulare solo la polizza contro incendio e scoppio mentre non vi è alcun obbligo di legge sulla polizza vita. Se la banca assoggetta l’erogazione del mutuo alla stipula di un contratto assicurativo sulla vita, anche con la proposta di altri due preventivi di altre Compagnie, si può rifiutare la proposta e denunciare la banca.
CONTO CORRENTE: alcune banche legano la concessione del mutuo all’apertura del conto corrente, anche se non esiste un obbligo normativo;
IMPORTO FINANZIABILE E RATE: non ci sono più banche che concedono, come in passato mutui al 100% del valore dell’immobile, la cui rata deve essere inferiore al 30-35% del reddito familiare;
COSTI DI PERIZIA,NOTARILI E DI ISTRUTTORIA: I “costi di istruttoria”, richiesti dalla banca per valutare la domanda di mutuo, variano tra lo 0,50% e l’1% del mutuo, detratto dalla somma finanziata al momento dell’erogazione. Pochissime banche non fanno pagare tali costi. Il costo della perizia è compreso tra 200 e 300 Euro, cui andranno aggiunti IVA (22%), contributo Cassa Previdenza (dal 2% al 4% secondo la categoria). Un mutuo di 100.000 euro tra costi notarili, di istruttoria e tasse, assorbe tra il 4 ed il 5%.
ESTINZIONE ANTICIPATA: Il Decreto Legge Bersani (n° 7 del 31.1.2007),stabilisce la nullità di qualsiasi clausola che prevede commissioni per l’estinzione anticipata dei mutui. La cui convenienza occorre attentamente valutare, per ammortamento alla francese. La banca deve cancellare gratuitamente l’ipoteca.
SURROGA O PORTABILITA’: la surroga (Decreto Bersani), prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo in essere dalla propria banca ad un’altra a spese zero, beneficiando di condizioni economiche migliorative.
I mutuatari che hanno un vecchio muto a tassi superiori al 4,5-5%, possono valutare la convenienza di una surroga ad altra banca, agli attuali tassi di interesse più bassi.
Seguendo queste brevi consigli utili, si potrebbero evitare sgradite sorprese, trappole e tranelli che le banche disseminano sulla strada dei consumatori-utenti.
Elio Lannutti (Adusbef) – Rosario Trefiletti (Federconsumatori)
