Mercato immobiliare e mutui: piccoli segnali positivi

• Nel 2010 si arresta il trend negativo delle compravendite nel settore residenziale consolidatosi nei precedenti 3 anni, transazioni in aumento dello 0,4% rispetto al 2009.

• Le variazioni 2010/2009 mostrano per il centro la crescita più sostenuta (+3,6%), un moderato aumento di transazioni al nord (+0,8%) negativo invece il trend al sud (-2,7%).

• Al II semestre 2010 la dinamica delle quotazioni del settore residenziale in Italia risulta stabile, mentre, a livello internazionale, il mercato americano non arresta il trend di flessione iniziato nel 2007. Tenuta del dato Europa-16 ed Europa-27.

• In calo gli investimenti in nuove abitazioni, sia in Italia, dove il rapporto investimenti/Pil torna ai livelli del 2005, che in Europa. La Spagna è il Paese con il calo più evidente del rapporto investimenti in nuove abitazioni / Pil: 4,7% nel 2010 rispetto al 9,3% nel 2006.

• Da un sondaggio MPS con operatori qualificati di mercato emerge che dopo un 2010 contrassegnato da timidi segnali positivi, ad inizio 2011 l’indice di View di sintesi così determinato torna a riflettere un sentiment di prudenza, riportandosi sotto lo zero e su valori analoghi ai livelli del 2009. Secondo gli operatori preoccupano l’invenduto e la poca vivacità commerciale, fiducia su immobiliare di pregio e residenziale di piccola taglia.

Anche in Toscana il 2010 si caratterizza per un timido segnale di ripresa delle compravendite residenziali (+2,2%). A trainare l’inversione di tendenza del mercato residenziale toscano sono i capoluoghi (variazione a/a +6,1%), mentre risultano preferite le abitazioni medie (28,7% del totale delle transazioni nel 2010).

• I mercati più dinamici a livello provinciale (per indice IMI) sono Pisa e Livorno, in rallentamento Pistoia e Lucca. A Massa Carrara, Livorno e Grosseto particolarmente trattate le abitazioni piccole, le grandi prevalgono nelle provincie di Lucca, Pistoia, Prato e Arezzo, abitazioni medio – piccole a Siena e Firenze.

• Lo stock dei mutui casa in Italia continua a mostrare un trend migliore rispetto all’Europa, con una variazione a/a del +22,9% ed una quota di mercato dell’Italia sul totale dei mutui dell’Area Euro salita a dicembre 2010 al 9,5% (rispetto all’8,1% dell’anno prima e al 5,2% del 2000). Anche l’andamento delle nuove erogazioni di mutui torna ad essere positivo (+11,8%), dopo 3 anni successivi di flessione, raggiungendo circa 56,9 miliardi di € di erogazioni.

• Il tasso variabile sulle nuove erogazioni di mutui alle famiglie sale al 2,5% a dicembre del 2010, in linea con l’aumento del tasso euribor3M, mentre il tasso fisso risulta in diminuzione, collocandosi a fine anno intorno al 4,3%.

• Nel corso del 2010, le nuove erogazioni che si sono indirizzate verso il tasso variabile sono state il 66% del totale, in forte aumento rispetto al 2009 (+18 p.p. a/a). Cresce il canale diretto (il 71% dei mutui è stato distribuito attraverso gli sportelli bancari nel 2010), l’importo medio si è attestato sui 132.000 € (+7,3% su a.p.) e la durata preferita rimane quella superiore a 25 anni, mentre a livello territoriale si osserva un maggior ricorso al credito immobiliare da parte delle famiglie del Nord (54% del totale).

• Il recente rialzo dell’inflazione (2,8% a/a e 3% a/a ad aprile, rispettivamente in area Euro e Italia) ha spinto la Bce ad aumentare il costo del denaro. La stima dell’Osservatorio su tassi BMPS indica un proseguimento della fase monetaria restrittiva con tasso di riferimento al 2% a giugno 2012, tasso che rimarrà stabile fino alla fine del prossimo anno. Sotto tale ipotesi anche il tasso Euribor a 3M dovrebbe continuare a salire fino al 2,47% a dicembre 2012.

• Il tasso di decadimento relativo alle famiglie consumatrici (i cui impieghi sono in buona parte rappresentati da mutui per acquisto abitazioni) ha registrato un incremento dello 0,2% nel corso del 2010, mentre resta stabile al 2,6% il tasso di decadimento relativo ai settori produttivi, dopo esser cresciuto di 100 b.p. nel corso del 2009.