Il valore di tutti i beni è stato di 164.207.066,24 euro
SIENA. Con 656 immobili in asta nel corso del 2022, la provincia di Siena si qualifica al 63° posto a livello nazionale per numero di immobili all’asta. A livello regionale si posiziona quinta dietro a Firenze, Pistoia, Pisa e Lucca.
Il valore di tutti i beni in asta a Siena nell’anno 2022 è stato di 164.207.066,24 euro, con possibilità di offerta minima pari a 136.611.082,90 euro e un valore medio degli immobili pari a 250.315,65 euro.
I 656 immobili all’asta risultano così composti: la maggior parte dei lotti sono immobili di tipo residenziale (437 lotti), quasi il 67% del totale. Il 20% circa, pari a 130 lotti, è costituito da beni strumentali (uffici/negozi/laboratori/magazzini/capannoni), il 9% da terreni (60 lotti), il restante rientra nella categoria “altro” (29 lotti) che comprende fabbricati a destinazione speciale, cantieri in costruzione e alberghi (il 4% del totale).
Il maggior numero di immobili all’asta, pari a 130 (20% del totale), è concentrato nel capoluogo. Seguono i comuni di Colle Val d’Elsa e Montalcino con 56 lotti ognuno; vi è poi Sinalunga con 45 lotti, Chianciano Terme con 35 lotti e Montepulciano con 33 lotti. I residui 357 lotti sono distribuiti tra i restanti comuni della provincia.
ITALIA
Sono state 113.056 (309 al giorno, 13 all’ora) le unità immobiliari oggetto di asta in Italia nell’anno 2022 (per un controvalore di immobili a base d’asta pari a euro 16.340.642.527 e con offerte minime pari a 12.507.831.058 euro), con un lieve decremento dell’10,33 % rispetto all’anno precedente, ma con un calo Covid19 (assolutamente non fisiologico ma tarato esclusivamente dagli avvenimenti dell’anno) rispetto al periodo di attività pre-Covid (2019) pari al -44,75 % (204.632 esecuzioni).
La suddivisione per Macroaree
Dei 113.056 immobili in asta, oltre il 37,89% ricadono nelle regioni del Nord Italia, il 24,68% al Centro, il 22,17% al Sud e il 15,26% nelle Isole. Al primo posto per numero di esecuzioni nell’anno 2022, si conferma la Lombardia con il 15,22%, a seguire al 2° posto la Sicilia (11,15%), Lazio (8,82%), Campania (7%) e Toscana (6,96%), che conquista la posizione che nel 2021 era occupata dal Veneto.
Sono 15 province che, da sole, generano il 36,6% delle aste su base nazionale. Le province sono Roma (5,35%), Milano (3,53%), Napoli (3,18%), Catania (2,77%), Perugia (2,64%), Brescia (2,36%), Bergamo (2,12%), Cosenza (2,07%), Macerata (1,93%), Palermo (1,92%), Sassari (1,82%), Bari (1,79%), Torino (1,77%), Ancona (1,76%) e Cagliari (1,60%).
Nel 2022 la provincia di Roma supera per la seconda volta Milano detenendo il record come la provincia con maggior numero di esecuzioni immobiliare d’Italia.
Tipologie immobiliari in asta
Solo il 57,45% delle unità immobiliari all’asta è riconducibile della categoria “Residenziale” ed è costituita da appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, nella maggior parte dei casi tutte abbinati ad autorimesse e/o cantine; a queste si somma poi il dato del 10,62% di posti auto e autorimesse vendute frazionate. Il numero è comunque in fase di «ripresa» rispetto agli anni precedenti e stabilisce che il 68% delle unità in asta è riconducibile a immobili residenziali e ai suoi accessori (cantine e autorimesse).
Aumentano invece al 12,28% negozi, uffici e locali adibiti a uso commerciale che, se sommati al 3,3% dei capannoni industriali, commerciali e artigianali, opifici e ai laboratori e al 3,05% dei magazzini, si attestano al 18,63%, dato notevolmente più elevato rispetto agli anni precedenti e con un significativo valore dell’immobiliare sottostante.
Una fetta importante, l’11,42%, è dato dai terreni, agricoli ed edificabili, incluse sia aree importanti situate nelle più prestigiose zone viticole del Paese, sia un buon numero di terreni edificabili che oggi non hanno più l’appeal commerciale di una volta, quando i comuni consentivano l’iper-edificazione in cambio del pagamento di “oneri di urbanizzazione”. È doveroso precisare che dette aree sono concentrate prevalentemente in provincia al di fuori delle grandi aree metropolitane.
Da segnalare uno 0,49% di cantieri in corso di costruzione, finiti, semifiniti, abbandonati o parzialmente realizzati che, sotto la guida di una diligente imprenditoria locale, possono rivelarsi un valore aggiunto significativo, riducendo altresì lo sfruttamento del territorio e togliendo alle amministrazioni comunali il problema della sicurezza dei luoghi di cantiere abbandonati e, a volte, anche pericolosi.
Seppur poco numerosi da un punto di vista percentuale, con solo lo 0,47% di immobili in asta, sono degni di nota le strutture adibite a hotel e altre strutture alberghiere; questi non si limitano solamente oramai più a microstrutture a conduzione familiare, ma si tratta spesso anche di asset di interesse elevato e con una storia, per i quali si sono lette interessanti notizie di attenzioni, anche estere, essendo dei pezzi unici del nostro patrimonio culturale.
Nel restante 0,87%, denominato “altro” e “immobili a destinazione speciale “sono presenti una serie di unità immobiliari di diversa natura e anche di difficile ricollocazione; per dare un’idea di quali beni sono inclusi in questa categoria, estraiamo i più curiosi: oratori, trulli, teatri, cappelle cimiteriali, caserme, frantoi…
Valori base d’asta degli asset post in vendita nel 2022
78.085 lotti, pari all’ 91,41% della composizione delle esecuzioni immobiliari, sono costituiti da beni il cui valore base d’asta proposto è inferiore a 250.000 euro. Il Lazio è la regione con il valore medio maggiore pari a 244.349 euro, mentre il Piemonte quella con il valore minore pari a 109.457 euro.
Il valore base d’asta totale di questi beni è pari a € 5.215.706.996 e rappresenta solo il 47,24% del valore complessivo di tutti i beni posti in asta nel 2022.
Il valore medio base asta degli immobili granulari è di 66.795 euro, il che significa che gli immobili vengono aggiudicati a valori notevolmente inferiori ai reali valori di mercato, lontano da zone di appetibilità immobiliare importante, creando un’ulteriore perdita di valore e ricchezza.
Sono invece 6.408 lotti, pari all’ 7,5% della composizione delle esecuzioni immobiliari, i beni il cui valore in asta è inferiore a 1.000.000 di euro. Il valore base d’asta totale di questi beni è pari a 2.772.968.090 di euro e cuba il 25,12% del valore complessivo di tutti i beni posti in asta nel 2022.
927 lotti, pari all’ 1,09% della composizione delle esecuzioni immobiliari, è costituita da beni il cui valore in asta è superiore a 1.000.000 di euro. Il valore base d’asta totale di questi beni è pari a 3.051.319.916 di euro e rappresenta da solo oltre il 27,64% del valore complessivo di tutti i beni posti in asta nel 2022.
Come commenta Massimiliano Morana, amministratore delegato NPLs_RE Solutions: “Spicca, per valore del bene in vendita, un vasto complesso immobiliare a uso hotel, ubicato tra Monteriggioni e Colle di Val d’Elsa. Tuttavia, rispetto al valore iniziale, l’immobile ha subito una riduzione di oltre l’85%. È probabile che le dimensioni inusuali per la zona e la necessità di proseguire la costruzione richiamino un parco acquirenti ristretto. Particolare la situazione di Montalcino, che ha gli stessi immobili all’asta di Colle Val d’Elsa ed è secondo in provincia dopo il capoluogo per numero di lotti nonostante le piccole dimensioni. La ragione sta nel fatto che ben 22 immobili (su 56 complessivi) vengono dal fallimento di Borgo Montalcino srl e riguardano appartamenti parte di un complesso residenziale di recente costruzione adiacente al centro”.
